导游

如何计算用于税收目的的土地价值

出于税收目的计算土地价值似乎很棘手,但并非必须如此。出于税收目的,有许多方法可以确定财产估值。但是,最常用的三种估值方法 土地目前的市场价值 正在使用评估价值,评估价值和重置价值。

您可以使用土地价值估算器或土地价值计算器来帮助您,但是一旦您了解了政府以及大多数估价师、税务官员和房地产专业人士用来计算土地价值的不同方法 土地目前的市场价值,确定用于税收目的(或更一般而言,用于税收目的的土地价值)的物业估价并非难事。

如何计算土地价值

在出于税收目的计算土地价值之前,请务必记住以下几点:

  • 进价 由土地价格和装修价格(例如房屋价格)组成。这可能不会在买卖协议中列出,因为实际上,卖方和代理商通常只列出任何房地产合同的最终收盘价。
  • 在会计方面,则物业有资格折旧,而土地则无折旧。

在考虑了这两点之后,您就可以通过以下三种方式之一来计算土地的当前市场价值:

评估值: 在这种方法中,政府是用于税收目的的官方土地价值评估者。简而言之,评估价值只是一个近似值,但它应作为基于当前市场状况的合理估计。例如,假设您为一所房子支付了 200,000 美元,评估价值为 160,000 美元,其中包括 40,000 美元的土地$120,000 对于改良(房子),那么土地的价值是 25 总价值的百分比,或 $40,000. 要计算该数字,您将需要:

40,000 美元(土地价值) / $ 200,000(房屋和土地的价值)。

= 0.25(土地价值 占总数的百分比)。

= 25%。

同样要记住,如上所述,土地价值不能贬值,但是改良的价值(在这种情况下为房屋)可以贬值。

评估价值: 在这种情况下,评估师,即以生活评估或估价资产为生的人,是在土地上赋予价值的人。这就是为什么贷方通常会下令由合格的评估师进行评估或内部对其财产进行评估的原因。举例来说,假设您购买了一家银行评估认为值得的物业 $180,000 包含由...组成 土地 50,000 美元$130,000 作为房屋的重置价值,那么土地价值为:

$ 50,000(土地价值) / $ 130,000(房屋价值)+ $ 50,000(土地价值)。

= $50,000 / $180,000.

= 33.33%

重置价值: 众所周知,保险公司在财务计划上一丝不苟。毕竟,如果保险合同是这样写的,那么他们是法律上必须为财产的“重置成本”付款的人。例如,如果您以 250,000 美元的价格购买了一套房屋,而房屋的重置价值(改进)为 175,000 美元,这意味着 土地价值75,000美元。要计算土地价值占财产总价值的百分比(土地 + 改良,例如房屋),您需要:

$75,000(土地价值) / 250,000美元(土地价值和装修价值)。

= 0.30(土地价值与以十进制形式表示的整体财产相比)。

= 30%。

因此,根据此评估,土地价值是财产(土地和装饰物,例如房屋或建筑物)总价值的30%。

这三种土地估价方法在法律上都是合理的。因此,要使用哪一个取决于您的情况或目标。如果您可以要求尽可能高的折旧,从而受益,那么请选择土地价值最低的折旧(占总资产的百分比)。如果您主张较低的折旧(在房屋或建筑物等“改良物”上)而受益,则可以使用产生最高土地价值(占整个财产的百分比)的方法。

在确定用于税收目的的土地价值时,可能没有比政府更好的信息来源,毕竟,政府对用于税收目的的土地和财产评估执行所有确定规则。

如何估价一块土地

关于如何为税收目的确定土地价值或什至出于税收目的的财产估值的最佳政府信息来源是美国国税局本身。美国国税局(IRS)解释:

“土地永远不能折旧。既然土地不能折旧,你需要在土地和建筑物之间分配原始购买价格。你可以使用财产税评估员的价值来计算土地价值与建筑物的比率。”

毫不奇怪,在三种最有价值的土地估价方法中,国税局会推荐一种由政府确定的方法:评估价值。请记住,如上所述,您是通过将土地价值计算为一件财产(土地+建筑物,例如房屋或建筑物)总价值的百分比来确定土地价值的。美国国税局(IRS)给出了有关如何评估一块土地的示例。

史密斯先生以100,000美元的价格购买了一座办公楼。财产税报表显示:

  • 改进之处60,000 美元 75%。
  • 土地$ 20,000 25%。
  • 总价值 80,000 美元 100%。

将购买价格(100,000 美元)乘以 25%,得到 25,000 美元的土地价值。美国国税局表示,您可以在建筑物中折旧$ 75,000。

如何找到我家的土地价值

Intuit提供的软件和在线税收筹划程序TurboTax说,分配百分比是找到房屋土地价值的一种方法。 TurboTax 给出了这个例子:

“你买房子和土地来 $200,000. 购房合同并没有具体说明购房价格中的多少是房子,多少是土地。对该物业的最新房地产税评估基于评估价值 $160,000, 其中 $136,000 是为房子和 $24,000 是为了土地。”

找到房屋的土地价值,如下所示:

  • 分配 85% ($136,000 / $160,000) 购房价的百分之十五 ($24,000 / $160,000) 土地的购买价格。
  • 您的房屋中位数为$ 170,000 (200,000美元的85%)您的土地基础或价值为30,000美元 (200,000 美元的 15%)。

因此,在此示例中,土地价值为30,000美元,占整体财产价值的15%,而房屋价值为170,000美元,占整体财产总价值的85%。

如何确定财产价值

书呆子沃尔的贝丝·布钦斯基(Beth Buczynski)t建议您使用在线工具(例如土地价值估算器或土地价值计算器)以及可比较的房地产和评估来确定出于税收目的的房地产评估。她指出,有五种不同的方法来确定属性值:

使用在线土地估价计算器和土地价值估算器。 Buczynski指出,确定房屋价值的美国五分之一以上的房主使用了在线估算工具。这些工具的技术术语是自动评估模型或AVM,通常由贷方或Zillow和Redfin等房地产网站提供。尽管如此,Veros Real Estate Solutions 运营高级副总裁 David Rasmussen 警告说:

“房地产网站上的大多数AVM通常用于营销和潜在客户生成目的。他们的任务是即使数据有限,也要为几乎每个属性返回一个值。这样做会降低准确性。”

获得比较市场分析。 您可以要求当地的房地产经纪人进行比较市场分析或CMA,后者提供经纪人对房屋和市场的评估,以提供价值估算,通常用于上市目的。您甚至可以让当地的房地产经纪人免费提供 CMA。

使用FHFA房屋价格指数计算器。 这个工具是一个土地价值计算器,很容易使用。只需输入您购买的房产所在的州、购买季度(您购买房产时,如“2016年第4季度”)、估价季度(您要确定房产估价的季度,如 「2018年第4季),以及购买价格(例如 $200,000)。然后点击“计算”,在这种情况下,您会收到一个快速的答案,为您提供属性的值 $228,832。这意味着该物业的价值为 $228,832 截至第四季度 2018.

聘请专业估价师。 如前所述,这是一个不错的选择。放贷人使用评估师来评估财产价值,因为这是这些专业人员谋生的手段。布钦斯基说,超过四分之一的美国房主通过评估确定了房屋的价值。

评估人员除其他外评估:

  • 市场: 房屋或其他财产所在的地区,城市和社区。
  • 财产: 房屋或其他财产的特征,包括装修和土地。
  • 可比较的属性: 同一市场上类似房屋或其他物业的销售,清单,空置,成本,折旧和其他因素。

然后他们将这些信息结合起来,为房屋或其他财产创建最终的价值意见,并在正式报告中提供。

评估可比较的属性。 说到可比较的房地产,即使不付钱给专业评估师,使用该指标也是找到房地产价值的绝佳方法。估价师和 AVM 都依赖于类似房产的近期销售价值,通常称为“comps”。

Buczynski说,谈到使用可比房屋的流行时,超过50%的房主通过查看可比房屋来估算房屋价值。加利福尼亚州卡迈克尔市一家评估公司的所有者瑞安·伦德奎斯特 (Ryan Lundquist) 表示:“提取补偿是一种无需支付评估师即可确定市场价值的方法,但要使用良好的判断力。仅仅因为隔壁的房产出售并不意味着它是补偿.

使用补偿来确定房产的价值时,请确保采用“苹果对苹果”的方法:寻找相似的大小、位置、条件和升级。要开始浏览多列表服务列表,尤其是最近的销售,并在需要时查找类似属性的最近列表价格。在使用 comps 方法评估您的财产之前,请确保您至少查看了三个类似的财产。

$config[zx-auto] not found$config[zx-overlay] not found